El segundo decreto ley aprobado ayer, el de renovación automática de alquileres, se publicó en el BOE un día después.
Sindicato de Inquilinas e inquilinos de Madrid
El 2 de octubre, este decreto ley fue derogado en el Congreso.
El BOE de hoy recoge un decreto ley con medidas sobre vivienda, tras el desahucio de Mari Carmen y las protestas masivas que le siguieron. Entra en vigor mañana jueves, aunque cuánto dure dependerá de su convalidación o no por el Congreso.
El segundo decreto ley sobre vivienda aprobado ayer en Consejo de Ministros, que se tramitó por separado y contenía una de las reivindicaciones clave del Sindicato de inquilinas, la renovación automática de contratos de alquiler -el alquiler indefinido-, no se ha publicado en el BOE de hoy. La Ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ya adelantó ayer que este texto estaba “menos trabajado” con los grupos y dejó entrever que no contaban con conseguir su convalidación en el Congreso.
Un decreto ley, decenas de medidas
- La anunciada prohibición de compra de vivienda a fondos buitre tiene muchas excepciones. Cualquier empresa puede comprar muy por debajo del precio de mercado si firma un Código de buenas prácticas con “las autoridades competentes”.
- Establece tres tipos de suspensiones de desahucios: si demanda una empresa especuladora, se suspende sin compensaciones, hasta final de 2030; si no lo es, un nuevo sistema estructural obliga a las administraciones a dar alternativa o pagar el alquiler de personas vulnerables para evitar el desahucio; en el resto de casos, y solo si quien demanda tiene tres o más viviendas, se suspende y se les compensa, al menos de forma temporal, y hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Valida la prórroga de dos años de marzo y aprueba una nueva, que se puede pedir si tu contrato acaba desde mañana hasta diciembre de 2028.
- Pone tope a las subidas anuales de renta hasta que acabe 2027: si el alquiler está por encima del índice del Ministerio, no pueden subir nada. Si está por debajo, un máximo del 2%.
- Por regla general, y también para contratos anteriores, el tope en la revisión ya no es el IPC, sino el IRAV. También en contratos posteriores.
- Regula contratos temporales, que solo pueden serlo si está justificado, y de habitaciones, que entran en la LAU.
- Prohíbe las indemnizaciones al casero si te vas antes de que acabe el contrato.
- Delimita los gastos que pueden obligar a pagar al arrendatario y nunca se le pueden cobrar los impuestos sobre la casa.
- Establece un sistema para obligar al casero a que acepte un presupuesto o proponga una alternativa en casos de desperfectos que afecten a la habitabilidad.
- El derecho de tanteo y retracto sigue vigente aunque la vivienda se venda en bloque con otras propiedades y no se podrá renunciar a él en el contrato de arrendamiento.
- Bonificaciones fiscales a los caseros, aunque alquilen a precios muy altos o multipliquen los precios. Si alquilan a jóvenes y es su primera vez, pueden deducirse el 85% poniendo el precio que quieran.
- Bonificaciones de una parte del alquiler para quienes cobren menos de 33.000 euros. De un 10% y como máximo, para quienes cobren menos de 23.000, de 1.600 euros al año.
- El IVA de los alquileres turísticos sube el 10%.
- Préstamos sin intereses para pagar la entrada, pero sin aclarar quiénes podrán acceder.
- Permite a los ayuntamientos subir el IBI a los alojamientos turísticos hasta el 150%.
- Las SOCIMIS pagarán más impuestos si no dedican el grueso de su parque a vivienda asequible.
Veto, con matices, a compra por parte de fondos buitre
Una de las medidas más importantes anunciadas ayer, el veto a la compra de viviendas por fondos buitre, se llena de excepciones sobre el papel. La duda estaba en cómo se iba a definir un fondo buitre y lo que hace la norma no es acotar por tipo de entidad, sino vetar a empresas y entidades la compra de vivienda residencial gratis o a menos del 70% de su precio de mercado hasta que acabe 2028, pero con muchísimas excepciones.
Así, las entidades que en su objeto social incluyan la adquisición de inmuebles no podrán adquirir vivienda residencial (en uso o con certificado de fin de obra y que cumplan las condiciones para tener cédula de habitabilidad), gratis o a menos del 70% de su precio de tasación de mercado excepto si la dedican a vivienda habitual a precio asequible o social durante cinco años, a residencias sociosanitarias o lugares de protección de víctimas de violencia machista o, en casos de entidades del tercer sector, a colectivos vulnerables. Este límite tampoco aplica, claro, a las entidades públicas de promoción y gestión de vivienda social. Ni a las compras que ya estén en escritura pública (aunque no se pueden modificar después), ni si derivan de ejecuciones judiciales, como ejecuciones hipotecarias.
Pero, incluso si no cumplen ninguna de esas condiciones, las empresas podrán comprar a bajo precio sin que se les aplique este veto si firman un Código de buenas prácticas con “la autoridad competente en materia de vivienda”. El decreto ley no deja claro si deja este papel a las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias, o si lo hará el propio Ministerio. Además, no desarrolla cómo será ese código ni qué requisitos o exigencias mínimas incluirá.
Nueva vía para frenar desahucios a personas vulnerables
En cuanto a los desahucios, la protección cambia con respecto a rondas anteriores. La norma distingue entre aquellos que lleven a cabo entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, a un precio “claramente” inferior al de mercado, con objeto de “eludir la función social de la vivienda” o maximizar su rentabilidad, esto es, especular, ya sea con alquileres o precios de reventa “desproporcionados” o para destinarlo a usos no residenciales. En esos casos, siempre que la persona que vaya a ser desahuciada acredite su vulnerabilidad, se suspenderá. No importa en qué momento del proceso esté o si se ha suspendido antes, siempre que la persona aún no haya sido echada de su casa. Al menos, hasta que acabe 2030.
En el resto de casos, cuando no se trate de empresas que especulen con la vivienda según esa definición, las reglas cambian. La norma crea un nuevo sistema en el caso de alquileres impagados que establece que, si la persona es vulnerable y las administraciones públicas no le han dado una alternativa, serán esas mismas administraciones quien se tengan que hacer cargo. Así, el tribunal dará dos meses para ofrecer una vivienda o pagar el alquiler. Si no hace nada, la deuda irá a la administración y el contrato se mantendrá mientras se mantenga la vulnerabilidad. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por estos gastos, excepto la parte que se deba a sus retrasos en la aplicación. Este nuevo sistema, además, es estructural y no tiene fecha de fin.
En los casos en los que no aplique ese nuevo sistema, como ejecuciones hipotecarias, siempre que no se trate de empresas especuladoras (que se regirán por las reglas anteriores), y también hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspenderán los desahucios si las administraciones no han ofrecido una alternativa habitacional “digna y adecuada”. Pero, eso sí, igual que en decreto ley de marzo, esta suspensión no aplica si quien demanda tiene menos de tres viviendas o si acredita que él mismo está en situación de vulnerabilidad. Ni grandes tenedores ni entidades o empresas podrán alegar esa vulnerabilidad.
El tribunal, entonces, pedirá un informe a los servicios sociales para que ofrezcan alternativas. Si no lo hacen, se mantendrá la suspensión, que será revisada cada 12 meses y hasta tres años, excepto si la persona vulnerable rechaza las opciones alternativas que le ofrezca la administración “sin causa justificada”. Durante la suspensión habrá compensaciones para los demandantes, pero solo si son personas físicas o entidades que lo destinen al alquiler social o asequible y para suplir los ingresos dejados de recibir por alquileres o gastos de suministros, pero no lucros cesantes “hipotéticos” ni daños morales.
Prórrogas de alquileres y topes de precios
El decreto ley establece que la prórroga obligatoria de dos años que se aprobó en marzo y estuvo vigente solo unas semanas hasta que el Congreso la derogó es válida, esto es, quienes la pidieron mientras estuvo en vigor tienen derecho a que se aplique.
Además, aprueba una nueva prórroga extraordinaria de dos años, en las mismas condiciones y obligatoria, como la de marzo, para los contratos que acaben desde la entrada en vigor de este decreto ley, mañana, y hasta el 31 de diciembre de 2028, siempre que se esté al corriente de pagos y se haya estado los ocho meses anteriores. De hecho, quienes pidieron la de marzo, si esa prórroga de entonces acaba antes de que acabe 2028, podrán pedir esta nueva.
En cuanto al tope a la actualización de precios de alquiler anuales, que también estaba en el decreto ley de marzo, cambia: no es de un 2% máximo para todos, como entonces, sino para aquellos alquileres que no superen el límite superior del índice del Ministerio. A quienes superen ese umbral no se les podrá subir el alquiler nada. El resto podrán negociar esa subida y, si no hay acuerdo, será del 2%. Estas reglas afectarán a todas las revisiones anuales que se hagan desde mañana hasta que acabe 2027.
Modificaciones en la LAU para topar subidas y reforzar derechos
La norma modifica varios aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una de las más relevantes es la regulación de los alquileres temporales y por habitación, que pasan a entrar dentro del ámbito de aplicación de la norma.
Solo se permitirán alquileres temporales si su causa está justificada de forma explícita en el contrato y de entre 31 días y un año (salvo en casos excepcionales en los que la causa que justifique la temporalidad se mantenga). Si se incumple cualquiera de estos parámetros, el contrato pasará a entenderse como de vivienda habitual, con todos los derechos que eso implica. Estas reglas se aplicarán a los contratos temporales que se firmen a partir de mañana.
En cuanto a los de habitaciones, la suma de los alquileres de cada una no podrá suponer más que la renta completa de la vivienda y se les aplicarán los topes de subida en las zonas tensionadas.
Además, y esto es muy importante, y aplica de forma general (cuando se acabe el tope temporal de este decreto ley al 2%), la revisión máxima del alquiler ya no está limitada por el IPC sea cual sea el pacto entre las partes en el contrato, como hasta ahora, sino por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que ahora mismo, por ejemplo, está en un 2,47%, muy por debajo del IPC. Además, el IRAV también se aplicará a los contratos temporales y a los contratos anteriores a la entrada en vigor de este decreto ley y de la Ley de vivienda, ya no solo a los posteriores. A esos contratos más antiguos también se les aplicará las prórrogas obligatorias y las excepcionales en casos de vulnerabilidad (de un año por regla general, de tres en zonas tensionadas).
El decreto ley elimina la posibilidad de que el casero cobre una indemnización si el arrendatario se va antes de acabar el contrato, algo que hasta ahora se permitía de forma explícita y de hasta un mes de renta por año. Eso sí, avisando con un mes de antelación y tras los seis primeros meses, como ahora ahora. En caso de viviendas temporales, ese aviso es de diez días.
También delimita qué gastos pueden obligar a pagar a una persona que alquile una vivienda, que en todo caso no pueden subir más del doble del porcentaje en el que lo haga el alquiler. Por un lado, prohíbe de forma clara que tenga que hacer cargo de tributos sobre la casa, como el IBI, y acota la posibilidad de que las agencias intermediarias le cobren gastos de gestión, que no están permitidos, camuflados: no puede cobrárselos, “ni directa ni indirectamente”, “bajo ningún concepto o denominación”. Y si le cobra por otros servicios, que no pueden ser esenciales para la firma del contrato, será solo si el arrendatario lo pide por escrito y tras ser informado de que es opcional y su coste.
En cuanto a posibles arreglos, crea un nuevo sistema que permite que si estás de alquiler informes por escrito al casero de daños en habitabilidad, seguridad o salubridad adjuntando un presupuesto para las reparaciones. Si no responde en 15 días aceptándolo o con una alternativa, puedes hacer las obras y descontárselo del alquiler. Esta regla también se aplica a alquileres temporales, pero aquí el casero tiene cinco días para responder a ese requerimiento.
También mejora, y mucho, el derecho de tanteo (hacer una oferta si la vivienda en la que estás alquilada se pone en venta) y retracto (pedir que se pare una venta a una oferta menos ventajosa que la tuya). Si el decreto ley sale adelante, ese derecho sigue vigente aunque la vivienda se venda en bloque con otras propiedades y no se podrá renunciar a él en el contrato de arrendamiento.
En cuanto a las fianzas, aunque el tope de extras que se pueden pedir sigue estando en dos mensualidades más, la novedad es que en temporales ese tope está en una mensualidad y que, por regla general, se prohíbe la posibilidad de obligar a contratar seguros de impago o similares. Además, cuando se acabe el contrato, ambas partes deberán firmar un documento por escrito en el que se deje constancia de cómo está el piso. Si en ese documento no se declaran desperfectos, la fianza tiene que ser devuelta íntegra.
Además, quienes alquilen un piso pueden obligar al casero a que el contrato sea por escrito. En los casos en los que no lo sea, seguirá siendo válido.
Bonificaciones fiscales a caseros, también si suben precios
El decreto ley también incluye deducciones fiscales a los caseros, incluso si suben el precio en un porcentaje altísimo o ponen una vivienda por primera vez en alquiler a precios muy superiores al índice del Ministerio. Eso sí, no podrán pedirla los grandes tenedores (con diez o más viviendas).
En el caso de los caseros que firmen un nuevo contrato, las deducciones máximas al rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta será para aquellos que rebajen su precio más del 5% con respecto al contrato anterior: van del 100% (mismo arrendatario o precio inferior al Índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda) al 70% si se rebaja pero no en zonas tensionadas ni para jóvenes de entre 18 y 35 años. Si la vivienda se mantiene en el mismo precio, la deducción es del 50%. Incluso si sube, hay deducciones, dependiendo del porcentaje de la subida. Las menores, del 15% de bonificación, son para quienes suban más del 20% el precio del alquiler, sin límite.
Contratos de alquiler sucesivos
En el caso de quienes pongan por primera vez el piso en alquiler, o sean nuevos arrendadores porque han adquirido la vivienda, por ejemplo, esto es, que el arrendador no sea el mismo que el de un contrato anterior, las bonificaciones van del 100% cuando el precio no supera el índice del Ministerio hasta el 50% de deducción fiscal aunque se supere ese tope, sin límite de precio. Ese porcentaje sube, incluso con precios altos, si se alquila a jóvenes (85%) o en zonas tensionadas.
Alquiler por primera vez (o con nuevo arrendador)
Si quienes alquilan son administraciones públicas o entidades sin fines de lucro que destinen las viviendas a alquiler social o para personas vulnerables, la bonificación es del 70%. Si se han hecho obras de rehabilitación, del 60%. En cada caso, se aplicará la bonificación más beneficiosa y estará vigente durante toda la duración del contrato, aunque solo continuará en las prórrogas tácitas, y al 80%, si no se supera el índice del Ministerio. Esta última también aplicará a los contratos ya en vigor, siempre que acabe el periodo inicial de cinco años después del 1 de diciembre próximo.
Quienes vendan vivienda a las administraciones públicas para alquiler asequible podrán deducirse buena parte de la ganancia patrimonial: hasta el 100% si la casa se vende por menos de 200.000 euros y en porcentajes superiores si sube el precio, hasta los 800.000 euros de precio de compra.
Bonificaciones para quienes vivan de alquiler y cobren menos de 33.000 euros anuales
También hay bonificaciones fiscales para quienes alquilen, una medida que desapareció hace años en las deducciones estatales. Se podrán deducir, en su declaración de la renta, un 10% de lo que hayan pagado en alquiler durante el año, hasta un límite de 1.163 euros si ingresan menos de 23.000 euros al año. De 23.000 a 33.000 de renta, ese limite irá bajando progresivamente: a más ingresos, menos te puedes deducir. Si superas esos ingresos, no te aplica.
El IVA de los alquileres turísticos pasa al 10%, como el de los hoteles, excepto si quien alquila una habitación reside en la casa. También pasa a ese IVA del 10% las obras en vivienda aunque el propietario no viva en ella, siempre que la tenga alquilada.
La norma establece que, a la hora de calcular las propiedades para decidir si alguien es o no gran tenedor, los edificios con unidades susceptibles de ser viviendas ya no se podrán calcular como una sola propiedad, sino por todas las que pudiera contener, aunque no esté inscrita la división horizontal.
Y define qué es vivienda asequible: su precio no puede ser de más de un 30% de la renta mediana del municipio.
Línea de avales Tu Casa
El Gobierno crea, a través de esta norma, un nuevo sistema de préstamos para aquellos que quieran comprar una casa pero no cuenten con el dinero para la entrada. Se trata de un préstamo a través del ICO, sin comisiones y sin intereses, del 20% del valor de la vivienda hasta 50.000 euros. Se podrán pagar hasta en diez años y su singularidad es que se empieza a devolver una vez se acabe de pagar la hipoteca, que no puede superar los 30 años.
Pero el texto no aclara quiénes podrán acogerse a esta medida (se habló de que es solo para jóvenes pero no ha quedado claro por el momento) ni cuáles son sus condiciones, solo una: si se vende la casa más adelante, solo se podrá hacer al precio de compra incrementado por el IPC.
El decreto ley también incluye nuevas sanciones, de hasta un millón de euros o un 2% del volumen de negocio, para las plataformas de alquiler de corta duración que no cumplan las reglas de la Ventanilla Única Digital que marca Europa.
La norma limita además a 31 días como máximo los alquileres turísticos. Además, permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar a las viviendas de uso turístico recargos en el IBI de hasta el 150%, dependiendo del número de viviendas, como ya se permite ahora para viviendas desocupadas de forma permanente.
También modifica las reglas de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), aplicándoles recargos en los impuestos si no dedican un porcentaje amplio de su cartera a alquiler asequible.
Y crea y regula la cuenta de ahorro e inversión Financia Europa, una cuenta de ahorro con beneficios fiscales para fomentar la inversión en bolsa europea, así como las reglas de cesión de vivienda a Casa 47.
